Так нужен кондер или на первой линии можно жить при бризе?

На пляже можно, в квартире бриза не будет.

Зависит от того куда окна. Если не на закат - то в квартире и в +30 будет терпимо, если она продувается хоть как-то из окон.

Если солнца нет, то не нужен, если солнце есть, то нужен.