Насколько реально получить от арендодателя нотариально заверенное приглашения для подачи на визу и далее уже заключить договор аренды? или лучше сразу заключать договор аренды?

Все зависит от того, готов ли будет владелец квартиры ждать минимум 2 месяца рассмотрения визы.

Многие подаются с бронью отеля на месяц и письмом-обещанием снять жилье по приезду. Имхо, приглашение от потенциального арендодателя, еще и удаленно - получить какая-то задача с тремя звездочками, очень сомнительно.