Если потенциальный арендодатель в ереване отказывается делать регистрацию (при аренде от 12 мес), это тревожный сигнал и не стоит с ним связываться? Или в текущих реалиях можно и потерпеть?

Его участие, вроде, не обязательно, просто ускоряет процесс регистрации (я про регистрацию по месту жительства. Если вы имели в виду регистрацию договора аренды в кадастре, то это влечет для арендодателя увеличение расходов(10% налог), часто арендодатели соглашаются на регистрацию договора только при увеличении платы на те же 10%)